Главная / Журнал / Архив номеров / От чего зависит траектория развития экономики? / Саморегулирование / Земля и недвижимость - реальный резерв экономического роста /

Земля и недвижимость - реальный резерв экономического роста

Межрегиональная саморегулируемая организация участников рынка земли и недвижимости (МСО «Земля и недвижимость») была создана и зарегистрирована как некоммерческое партнерство в конце 2003 года. За небольшое время своего существования количество членов партнерства увеличилось в несколько раз. Это лучшее доказательство эффективности и востребованности такой организации. Членами партнерства на данный момент являются 85 крупнейших предприятий, осуществляющих деятельность в области землеустройства, мониторинга и оценки земель на всей территории РФ. Деятельность организации направлена на объединение усилий профессиональных участников рынка земли и недвижимости в области землеустройства и инвентаризации объектов недвижимости, формирование единых правил и стандартов деятельности членов партнерства, представительство их интересов во взаимоотношениях с органами государственной и муниципальной власти. О задачах дня сегодняшнего и будущего саморегулируемой организации рассказывает президент МСО «Земля и недвижимость», д.э.н. Андрей АЛПАТОВ. 

ИЗ ДОСЬЕ
Андрей Алексеевич АЛПАТОВ родился 10 февраля 1963 года в г. Белая Холуница Кировской области. В 1986 году окончил Московский энергетический институт, в 1995-м — аспирантуру Экономической академии, в 2000-м — очную докторантуру Высшей школы приватизации и предпринимательства. С 1986 по 1990 годы работал во Всесоюзном электротехническом институте им. В. Ленина в должности инженера, научного сотрудника, директора научно-технического центра. С 1991 по 1996 годы — управляющий Вятской универсальной товарной биржи, инвестиционного, негосударственного пенсионного фонда. В 1996—1998 годы — первый заместитель председателя Комитета по управлению имуществом Кировской области. В 2001—2004 годы — руководитель Департамента управления земельными ресурсами, заместитель Министра имущественных отношений РФ. С августа 2004 года — президент Межрегиональной саморегулируемой организации участников рынка земли и недвижимости (НП МСО «Земля и недвижимость»). Является действительным государственным советником РФ третьего класса, почетным работником высшего профессионального образования. 

— Андрей Алексеевич, ваше партнерство недавно вступило в Российский союз промышленников и предпринимателей. Что вы ожидаете от членства в РСПП?

— МСО «Земля и недвижимость» относится к саморегулируемым организациям (СРО) — это довольно новые объединения, которые активно создаются в стране в процессе административной реформы. Представляя крупнейшее объединение предприятий на рынке землеустройства, мы хотели бы одновременно быть членами ведущей организации российского бизнес-сообщества. Наше вступление в РСПП — абсолютно логичный шаг. Ведь задачи этого союза и нашей организации во многом схожи. Одна из них — создать комфортные условия для предприятий рынка земли и недвижимости с тем, чтобы они не только зарабатывали свою прибыль, но и приносили пользу государству, четко и качественно предоставляли услуги для населения.

— Сейчас разрабатывается закон «О саморегулируемых организациях». Вы согласны с его концепцией?

— Уверен, что стране необходимо активное развитие системы саморегулирования. На рынке земли и недвижимости должно быть как государственное, так и негосударственное регулирование — мы его называем саморегулированием. Система государственного регулирования должна быть мобильная, эффективная, с минимумом чиновников, затрат и с максимумом делегирования полномочий предпринимательскому сообществу.

К сожалению, до сегодняшнего момента у нас нет закона, который определял бы общую политику государства в сфере внутреннего саморегулирования профессиональной деятельности. И я поддерживаю концепцию такого разрабатываемого закона. Более того, я лично неоднократно принимал участие в его обсуждении на парламентских слушаниях, которые организовывались председателем Комитета Госдумы по собственности Виктором Плескачевским.

Законопроект, о котором мы говорим, — это общий рамочный закон о формировании системы саморегулирования в РФ. Здесь фиксируется, что такая сфера непредпринимательской деятельности в государстве должна быть. В нем определяются главные принципы саморегулирования: нормирование и контроль предпринимательской деятельности членов СРО, защита их профессиональных интересов, ответственность СРО за своих членов, участие в формировании государственной политики.

Далее, в рамках этого общего концептуального закона, в каждом сегменте рынка появятся отраслевые законы, которые более точно установят конкретные правила и требования применительно к каждому виду предпринимательской деятельности. В частности, минимальное количество членов, которое должно быть в организации, какие стандарты и правила и т.д.

В части нашей сферы деятельности Минэкономразвития уже готовит проект такого закона «О формировании, инвентаризации и кадастровом учете объектов недвижимости», в котором большой раздел посвящен саморегулируемым организациям на этом рынке. Поэтому, резюмируя, скажу: принятие главного рамочного закона о СРО крайне необходимо для страны.

— Вы являетесь автором книги «Анализ эффективности землепользования». Кому она адресована, и в чем заключается ее главная идея?

— Идея следует из названия книги. Сегодня все актуальнее становится работа по повышению эффективности землепользования: в России 1,7 млрд. га земли. Мы — единственное в мире государство, имеющее такие земельные ресурсы.

При переходе от социалистической системы к рыночным условиям хозяйствования структура и система прав на землю не стали соответствовать новому строю. Возникла необходимость в проведении земельной реформы и приведении земельных правоотношений в соответствие новым рыночным условиям.

В законе «О введении в действие Земельного кодекса РФ» предписано, что до 1 января 2006 года все предприятия и организации (за исключением государственных и муниципальных учреждений и органов власти, а также казенных предприятий) должны переоформить старое, отжившее право постоянного бессрочного пользования землей (ПБП) на право собственности или аренды. По нашим оценкам, около 70-75% предприятий до сих пор не переоформили это право. Значит, огромному массиву предприятий еще предстоит выбор: либо аренда, либо собственность, либо вообще отказ от участка. Но для выбора любого из вариантов необходимо считать экономику землепользования, чтобы понять, что выгоднее. Вот этим вопросам и посвящена моя книга «Анализ эффективности землепользования».

Кстати, в ней впервые представлена методика оценки эффективности использования земельного участка, приведены конкретные примеры такого анализа. Специалисты предприятий, руководствуясь этой книгой, могут сами производить все необходимые расчеты и, исходя из установленных критериев, принимать решение: вот в этом случае выгоднее арендовать, а в этом — выкупать землю.

Сейчас в издательстве находится еще одна книга — «Переоформление прав на землю», которая содержит подробное описание всего алгоритма действий, необходимых для переоформления права постоянного (бессрочного) пользования землей. Хочу только отметить, что переоформление прав на землю — очень сложный и затратный процесс, занимающий от трех‑пяти, а в некоторых случаях — и до 15 месяцев работ. Надеюсь, что указанная книга окажет реальную практическую помощь специалистам предприятий.

— С какими проблемами при оценке земли сталкиваются оценочные компании, входящие в МСО «Земля и недвижимость»?

— Сейчас перед государством стоит задача — увеличение ВВП, активно осуществляется поиск резервов. Так вот, по расчетам наших специалистов, только переоформление права ПБП всех промышленных земель и земель поселений может привести к увеличению ВВП на два триллиона рублей, т.е. таким образом можно получить увеличение роста ВВП на 12%. Это потому, что земля сейчас не оценена, и ее доля в экономическом обороте ничтожно мала.

Здесь встает важнейший вопрос — как оценить землю? Существуют различные методические рекомендации по рыночной и кадастровой оценке земель, которые были утверждены еще в свое время Минимуществом России и Росземкадастром. По моему мнению, надо очень серьезно работать над уточнением этих методик оценки.

Сегодня оценщик имеет возможность выбирать различные подходы к оценке земельного участка. И рассчитанная им в итоге рыночная цена земли может составлять и 1 млн. руб., и 20 млн. руб. Согласитесь, разброс гигантский. Конечно, на первом этапе становления рынка оценки земли такие нюансы неизбежны. Но по мере развития оценочных услуг этот разброс будет, конечно же, снижаться.

— А что препятствует работе ваших основных членов — землеустроительных предприятий?

— Сегодня, чтобы запустить землю в оборот (т.е. заключить договор купли-продажи, аренды земли и т.д.), нужно сначала сформировать земельный участок как объект недвижимости. По нашим данным, в стране произведен кадастровый учет и полное межевание не более 30 % всех земель. Следовательно, по большей части земельных участков землеустроительные работы пока в полном объеме не проведены, и по ним нельзя совершать сделки.

Поэтому в последнее время значительно увеличивается рост объема работ для компаний — наших членов и органов государственного кадастра, которые ставят земельный участок на кадастровый учет. И тут опять возникают проблемы: как ускорить и удешевить землеустроительные работы, оплату которых предприятия и граждане производят из своего кармана, как обеспечить быструю постановку участков на кадастровый учет.

— Именно поэтому «Земля и недвижимость» подписала соглашение с Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости?

— Соглашение с Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимостью) — принципиально важный для нас документ. Во-первых, он подтверждает, что государственный орган признает наше партнерство как серьезную организацию, объединяющую профессионалов этого рынка. Во-вторых, несомненный интерес этого соглашения для государства заключается в том, что мы внутри своего партнерства разрабатываем для всех членов единые правила и стандарты выполнения землеустроительных работ. Конечным результатом этих работ являются документы и электронные сведения, которые идут в Роснедвижимость.

Принципиально важно, чтобы продукция наших компаний была безупречно качественной, и выполнялась абсолютно законно. Мы должны быть уверены, что если член МСО смежевал участок для гражданина или провел землеустроительные работы для завода, то эти работы никогда не нанесут ущерб гражданину или предприятию, и никто не сможет в будущем оспорить сделки с земельным участком по этой причине.

— Одной из целей вашего партнерства является защита прав и законных интересов членов МСО «Земля и недвижимость». Подобные прецеденты по защите прав уже случались?

— Прецеденты были. В проекте закона «О саморегулируемых организациях», о котором мы говорили раньше, заложено, что органы государственной власти, регулирующие тот или иной рынок, должны в процессе создания нормативно-правовых актов получать заключение саморегулируемых организаций. Грубо говоря, саморегулируемая организация включается в нормотворческий процесс и имеет возможность участвовать в формировании правил игры на своем рынке. И это абсолютно правильно. Мы уже участвуем в разработке проектов законов, постановлений Правительства РФ и отстаиваем, защищаем интересы профессиональных участников нашего рынка.

Если говорить более конкретно, то совсем недавно предприятие, входящее в МСО «Земля и недвижимость», участвовало в тендере, проводимом государственным органом. По итогам тендера признали победителем не нашего члена, который предлагал качественное выполнение работ в меньшие сроки и по более низким ценам. По его обращению мы тут же вышли на этот государственный орган, направили им официальное письмо, встретились с его руководством и добились того, чтобы итоги аукциона были отменены. И государство только выиграло на этом, сэкономив несколько миллионов рублей.

Также мы разработали и утвердили положение о награждении работников нашей сферы деятельности, договорились совместно с Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости готовить документы и представлять наиболее уважаемых сотрудников предприятий к отраслевым и государственным наградам. Среди наград — грамота МСО «Земля и недвижимость», почетная грамота Роснедвижимости, звание «Заслуженный землеустроитель России», а также различные государственные медали и ордена.

— Испытывает ли ваша сфера деятельности нехватку профессиональных кадров? Есть ли в планах партнерства открытие собственных специализированных курсов?

— Учебных заведений, где обучают специальности землеустроителя, технического инвентаризатора, оценщика сегодня достаточно. В прошлом году, кстати, мы отмечали 225 лет Государственному университету по землеустройству. Это свидетельствует о серьезном историческом этапе профессии землеустроителя.

Однако в связи с тем, что сейчас идет очень активное реформирование, почти каждый год меняется и совершенствуется законодательная база, имеется большой спрос на переподготовку и повышение квалификации этих специалистов. И наша организация принимает непосредственное участие в данном процессе. Мы проводим семинары также и для иных, в том числе крупных компаний. Недавно, например, проводили обучающий семинар для специалистов РАО «ЕЭС России», ОАО «РЖД» и др. И, конечно же, регулярно обучаем специалистов — членов МСО «Земля и недвижимость».

— Компании — члены МСО «Земля и недвижимость» — действуют в различных регионах России. Как строится работа с ними?

— Повторю, что сегодня членами нашей организации являются 85 предприятий практически из всех субъектов РФ. Удаленность предприятий, конечно же, сказывается. Тем не менее мы ведем активную работу с регионами. Стараемся максимально использовать свой сайт  www.samoreg.ru — проводим анализ нормативной базы и публикаций, делаем ежедневные пресс-обзоры, чтобы обеспечить членов организации последней информацией о событиях на нашем рынке.

Я часто захожу на сайт и знаю, что по нашему времени уже в 5 утра на Дальнем Востоке и Сибири члены МСО читают свежие новости. Мы располагаем электронной связью со всеми своими членами и практикуем заочные совещания с помощью Интернета. Кроме того, активно выезжаем в регионы.

— Вы намерены сотрудничать с международными организациями, аналогичными вашей?

— Обязательно. Несмотря на «молодость» МСО «Земля и недвижимость», в наших планах стоит задача выйти на сотрудничество с подобными зарубежными организациями. В рамках программы TASIS я изучал эти вопросы в некоторых странах. В Германии, например, видел, насколько серьезно развито общество инженеров-геодезистов. Нам бы пришелся кстати их опыт. Формирование этой системы с нуля дает нам определенный плюс: мы можем не повторять ошибки других стран, а сразу перенять их опыт и перейти на более современный уровень.

— Что еще входит в планы «Земли и недвижимости» на 2005 год?

— Главная задача на 2005 год – увеличить численность членов МСО до 300 предприятий, закончить формирование единых правил и стандартов выполнения землеустроительных работ, а также содействовать принятию необходимой законодательной базы.

Беседовала Лариса ЧУГУЕВСКАЯ