Главная / Текущий номер журнала / Подробности / Вопросы ценообразования в строительстве /

Вопросы ценообразования в строительстве

14 июня состоялось очередное заседание Комиссии по строительному комплексу Совета РСПП по конкуренто­способности и отраслевым стратегиям, на котором обсуждались состояние и проблемы ценообразования в строительстве и на рынке жилой недвижимости. 

C докладом выступил директор Департамента ценообразования и экспертно-аналитической работы Ассоциации строителей России, президент Союза инженеров-сметчиков Павел Горячкин.

В докладе особо подчеркивалось, что причины роста цен на жилье лежат во многом вне сферы собственно строительного бизнеса — они гораздо шире.

Основным фактором роста цен на жилье в прошлом году явился большой платеже­способный спрос, в том числе отложенный. Он был сформирован в результате притока в страну денежных средств от экспорта, уже несколько лет подряд превышающего импорт. Эти средства так или иначе стали доходами граждан России, и часть из них была вложена в наиболее надежный инвестиционный инструмент — недвижимость.

В прошлом году прирост жилого фонда составил всего 1,79%, а если учитывать выбытие ветхого жилья, то и того меньше. Следствием этого стало значительное превышение спроса на жилье над предложением, что обусловило рост цен в 2006 г. в среднем по стране на 75%.

Однако решение государственной задачи доступности жилья немыслимо без мероприятий по сокращению издержек и непроизводственных затрат застройщиков, подрядных организаций и предприятий стройиндустрии.

В докладе были названы основные негативные факторы, способствующие росту себестоимости строительства. К ним относятся, в частности, дефицит земельных ресурсов (особенно в крупных городах) и высокая цена прав аренды или выкупа. Негативно влияют на себестоимость и большие затраты на инженерную подготовку территорий, несовершенство правил определения затрат на подключение к инженерным сетям и высокие тарифы на подключение.

Застройщики обременены различными платежами на развитие инфраструктуры или передачей части построенного жилья. Очень высоки непроизводственные потери на этапе подготовки строительства, связанные с длительными сроками согласования и коррупцией.

Повышение цен на строительные материалы, изделия и конструкции зачастую опережает рост цен в других отраслях и на по­требительском рынке. Между тем, строительные материалы, изделия и конструкции составляют в структуре себестоимости строительства от 50 до 58%.

В то же время, как указывалось в докладе, рост себестоимости строительства все-таки не являлся главным определяющим фактором роста цен на рынке первичной недвижимости в прошлом году. По официальным данным Федеральной службы государственной статистики, средняя цена реализации квадратного метра жилья по стране более чем в 2 раза превышает среднюю стоимость строительства. Причина заключается прежде всего в дисбалансе спроса и предложения.

В докладе П. Горячкина были также затронуты вопросы ценообразования и сметного нормирования в строительстве, были озвучены конкретные предложения по оптимизации затрат.

В дискуссии приняли участие помощник Министра регионального развития РФ Михаил Куликов, генеральный директор ЗАО «Национальный градостроительный институт» Александр Кривов, исполнительный вице-президент РСПП Андрей Свинаренко, советник президента Ассоциации строителей России Альберт Маршев и другие.

Участники заседания выразили общее мнение, что решение государственной задачи доступности жилья немыслимо без мероприятий по сокращению издержек и непроизводственных затрат. Однако существует и целый ряд других факторов, влияющих на рост цен. Была отмечена необходимость усиления государственной политики в области строительства.

Выступая на заседании, председатель Комиссии, президент Ассоциации строителей России Николай Кошман отметил, что разговор по такому серьезному вопросу, как ценообразование в строительном комплексе, нужно продолжить, например, на общественном Совете Минрегионразвития, где члены Комиссии могут представить свои конкретные предложения по решению этой проблемы. «Мы готовы к самому серьезному диалогу с министерством, с правительством», — подчеркнул он.

По итогам заседания было принято решение (с учетом высказанных замечаний) довести до органов исполнительной власти информационно-аналитические материалы и конкретные предложения, призванные изменить ситуацию, которая сложилась с формированием цен на жилищную недвижимость.

Мнение эксперта 

Самое активное участие в обсуждении вопросов, поднятых на заседании Комиссии, принимал генеральный директор ЗАО «Национальный градостроительный институт» Александр КРИВОВ. О своем видении некоторых проблем, связанных с ценообразованием в строительном комплексе, он рассказал в коротком интервью «Промышленнику России».

— Александр Сергеевич, среди основных негативных факторов, способствующих росту себестоимости строительства, в докладе Петра Горячкина был назван дефицит земельных ресурсов. При этом отмечалось, что цены на земельные участки в течение 2007 года могут вырасти вдвое, а в отдельных регионах — еще больше. Согласитесь, ситуация парадоксальная: в России не хватает земли…

— Тем не менее это действительно так. Многие застройщики живут сегодня за счет задела, но он постепенно заканчивается.

Сегодня в России около 7,5 млн. га находятся под застройкой. Чтобы можно было строить по 100 млн. кв. м жилья ежегодно в течение ближайших 10 лет, нужно отвести под строительство еще столько же. И до той поры, пока земля не будет иметь избыточного предложения по отношению к мощностям строительных организаций, ее цена будет расти, а вместе с ней — себестоимость строительства.

Территориальное планирование, цель которого — проектное обеспечение земель под застройку, является сегодня объективно наиболее отстающим элементом всего градостроительного комплекса.

Нужно еще понять — где строить. Речь идет не об участках под застройку, а именно о территориях. От количества земли, территорий строительства будет зависеть его структура. В частности, доля малоэтажного, индивидуального строительства. Это тоже напрямую касается вопросов цены.

— Себестоимость строительства малоэтажных, индивидуальных домов ниже, чем у стандартных многоэтажных железобетонных?

— Да, причем существенно. По целому ряду причин. Малоэтажные дома отличаются тем, что в них ограждающая и кон­структивная функции соединены. То есть их можно строить из материалов со сравнительно низкими прочностными характеристиками — дерева, пенобетона. Есть и еще целый ряд факторов, удешевляющих такое строительство.

Еще в середине 90-х годов, когда мне в качестве одного из руководителей Госстроя довелось разрабатывать целевую федеральную программу «Жилище», я считал, что усадебный тип застройки должен стать преобладающим, а основным материалом для строительства должно стать дерево. Сейчас придерживаюсь того же мнения. Такие дома полностью отвечают требованиям комфортности и доступности.

— Сегодня на заседании не раз звучало выражение «справедливая рыночная цена». Само по себе оно звучит очень заманчиво, но, признаться, непривычно…

— Для нас — может быть. Но это понятие широко применяется во многих странах, например, США, Франции, Финляндии. Справедливая рыночная цена — эта та цена, в отношении которой государство осуществляет поддержку социально защищаемых слоев населения. В данном случае, это касается жилищного строительства. Было бы очень хорошо, если такая практика была введена и у нас в стране.

— Между тем, тот огромный разрыв между себестоимостью строительства и продажной ценой жилья, на который указывалось и в докладе, и в выступлениях многих участников заседания, вряд ли позволяет назвать сегодняшние цены «справедливыми»…

— Выход один: больше строить, чтобы спрос на рынке жилья не превышал предложения. Другое дело, что для значительного увеличения объемов жилищного строительства необходимо решить целый ряд очень серьезных проблем, в том числе и макроэкономического характера. На поиск путей их решения и направлена работа Комиссии по строительному комплексу.

Виктор РОДИОНОВ