Элитная недвижимость в Подмосковье: Дом по вкусу

Долгожданная тёплая погода открыла сезон подмосковных вечеров в компании друзей, шашлыков, пляжных удовольствий и садово-огородных хобби москвичей, чего так не хватало зимой. Многие озадачились приобретением недвижимости в Подмосковье. По-прежнему самые активные и высокобюджетные продажи идут на трёх направлениях: Рублёво-Успенское, Новорижское и Минское шоссе. Что происходит с ценами на элитную недвижимость в этом году? Какие прогнозы? Об этом «ПР» поговорил с экспертами: Еленой Камыниной, Управляющим партнёром компании ABSOLUTE REALTY ADVISORS, одним из ведущих риелторских агентств по продаже и аренде элитной недвижимости (вторичный рынок), и Еленой Бежановой, Руководителем отдела загородной недвижимости Инвестиционно-строительной компании «Глетчер» (первичный рынок).

С начала 2011 г. на загородном рынке элитной недвижимости наблюдалось планомерное увеличение спроса. Как отмечали аналитики крупных риелторских компаний, активность покупателей выросла практически в 2 раза, однако большая часть этого роста пришлась на летний период прошедшего года. По общим прогнозам, тренд положительного роста спроса на элитный сегмент продолжится при условии, что мировую экономику не накроет очередной кризис. Рост спроса в этом году ожидается примерно на 5–10% по сравнению с 2011 г.

Основным новым трендом на рынке загородной недвижимости Подмосковья стало решение об изменении границ территории Москвы и Московской области, которое вступит в силу 1 июля 2012 г. Это вызывает определённый ажиотаж как у  продавцов, которые считают, что цены на их подмосковную землю взлетят, так и у покупателей, которые беспокоятся о разных налоговых и социальных неудобствах. Процесс расширения территорий Москвы в 2,5 раза находится на начальном этапе, поэтому только через 2–3 года мы можно будет подводить первые итоги.

Начало 2012 г. для компании «Глетчер» было отмечено повышением спроса на все объекты. В несколько раз по сравнению с аналогичным периодом прошлого года увеличилось количество показов и, главное, количество состоявшихся сделок. Если взять для примера коттеджный посёлок Крёкшино на Минском/Киевском направлении, то продажи за I квартал 2012 г. увеличились в 2,5 раза по сравнению с тем же  периодом 2011 г. Стоит отметить, что «потепление» рынка наблюдается и в посёлках Барвиха-XXI и Жуковка-XXI на Рублёво-Успенском шоссе. «Мы рассчитываем, что данное повышение спроса – свидетельство долгожданной стабилизации рынка загородной недвижимости», – отмечает Елена Бежанова.

Но есть и существенная проблема, охватившая рынок элитного загородного жилья, – это снижение количества качественных объектов. Произошли изменения во  вкусах покупателей, которые уже не хотят тратить большой бюджет на старомодные, построенные по технологиям десятилетней давности объекты. По мнению Елены Камыниной, покупатель элитного жилья на Рублёвке или Новой Риге уже имеет сформированный западный вкус, где нет места вычурным архитектурным проектам, «разнопёрой» отделке и маленьким комнаткам. Клиент хочет просторные спальни с  санузлом и гардеробной в каждой из них, крытый бассейн, гараж минимум на две машины, отдельную квартиру для персонала и дорогой ландшафтный дизайн. Здания любят правильных архитектурных форм, а дизайн нравится скорее конструктивный, чтобы каждый предмет выполнял свою роль в интерьере. Дома, построенные «на глаз», как это было принято в 1990−х гг., уже неинтересен. Сегодня покупатель хочет иметь на руках дизайнерский проект со всей технической документацией на  дом.

Потенциальным покупателям стала важна исключительность посёлка или места, где он находится. Часто стала важна атмосфера в посёлке, для семей с детьми необходимы детские площадки, клубы, организация детских праздников, а самое главное – чтобы в посёлке было много детей, ведь детям нужны друзья «во дворе»! А всё это можно встретить далеко не в каждом посёлке премиум-класса…

Тем не менее среди основных приоритетов покупателей при поиске элитной недвижимости являются следующие:

На первичном рынке:

1 – инфраструктура;

2 – безопасность;

3 – транспортная доступность;

4 – стоимость;

5 – качество объекта;

6 – социальное окружение.

На вторичном рынке:

1 – стоимость;

2 – транспортная доступность;

3 – качество объекта;

4 – инфраструктура;

5 – социальное окружение;

6 – безопасность.

Все перечисленные критерии важны для клиента, сегодня уже нельзя представить загородный дом без учёта всех позиций. Поэтому и расстановка приоритетов здесь, конечно же, условная.

Вопрос транспортного сообщения является одним из самых важных при выборе загородного жилья. Стояние в пробках, к сожалению, стало нормой жизни, но с которой не все готовы мириться. При выборе места для будущего посёлка этот фактор является первоочередным.

Новые посёлки до 30 км от МКАД почти не строятся, цены на первичные предложения в охраняемых посёлках постепенно растут, и от момента сдачи посёлка до заселения цена порой вырастает на 25–30%. Например, каждый из посёлков «Глетчер» расположен в уникальном месте: это пойма реки Москвы в посёлке Жуковка-ХХI, 5−й километр Рублёвки для посёлка Барвиха-ХХI, в Крёкшино прекрасная транспортная составляющая – Киевское, Минское шоссе и новая платная трасса. И даже новый проект – посёлок таунхаусов Ромашково-ХХI – имеет своё уникальное месторасположение.

При этом сегодня в первую очередь важны репутация застройщика на рынке, качество строительства посёлков и, безусловно, предлагаемые условия жизни.

Так, одним из принципов компании «Глетчер» является цена, максимально приближенная к реальной рыночной. Как правило, покупатель, выбирая объект и  формируя представление о его цене, как правило, считает только прямые затраты на строительство, не учитывая затрат на обслуживание кредитов, содержание объектов, самой компании и т.д. Хотя большинство объектов на сегодняшний день продаются ниже себестоимости.

Сегодня из большого количества объектов на рынке загородной недвижимости хороших предложений мало.

Ипотечное кредитование остаётся больным вопросом для россиян из-за высоких процентов по сравнению с Европой или Америкой. Процент сделок с ипотекой невелик. Хотя застройщики заинтересованы в таких сделках. «Если клиенту требуется рассрочка, правильнее, чтобы деньги на сделку давал банк, т.е. каждый занимался своим делом. Потому что нам нужны деньги для дальнейшего ведения строительства, а не растянутые во времени обязательства по оплате объекта. Но, к сожалению, идеального банка на сегодняшний день не существует», – говорит Елена Бежанова. Сбербанком России значительно повышены ставки по кредитам по  сравнению с прошлым годом. Хотя они имеют и ряд преимуществ: отсутствие дополнительной платы за выдачу кредита, необязательность страхования жизни, выдача кредита без поручителей и т.д. Коммерческие банки, предлагая более выгодный процент по кредиту, взамен требуют неоправданно большое количество справок, документов и сопутствующих платных услуг. Найти «свой» банк в этой ситуации очень сложно.

В свою очередь, Елена Камынина, Управляющий партнёр ABSOLUTE REALTY ADVISORS, считает, что нынешние покупатели и продавцы недвижимости на  Рублёво-Успенском шоссе – это в основном и есть жители Рублёвки: продолжается некая рокировка, когда кто-то хочет купить дом побольше, у кого-то семья расширилась, детям и внукам нужно отдельное жильё за городом, кому-то, наоборот, надо срочно расплатиться с кризисными долгами и подыскать себе дом «попроще». Новые дома, где ещё никто не жил, пользуются наибольшим спросом. Также для покупателей представляют большой интерес земельные участки без подряда в камерных охраняемых посёлках, а их становится всё меньше. Людям становится всё сложнее найти именно тот вариант, который бы отвечал максимальным требованиям, поэтому сегодня клиенты стали больше доверять профессионалам рынка недвижимости, а также пользоваться быстрыми и недорогими услугами по ведению сделки, проверке документов. Со своей стороны, в агентствах закрепились настоящие знатоки рынка, которые умеют быстро найти дом по  вкусу.

Елена Шендлер,

специалист по элитной недвижимости